Введение:
Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она игра-ет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельно-сти. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизвод-ственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и располо-женные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижи-мость является фактором экономической безопасности государства, от кото-рого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем эколо-гического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли исполь-зуется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, за-висит экологический статус страны.
Недвижимость как экономическая категория выражает отношения соб-ственности, от использования которой зависит ее результативность. Если не-движимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае она должна служить воспроизводствен-ному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.
Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточ-ность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной эко-номике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объек-ты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в ры-ночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в ры-ночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Харак-теризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский ры-нок недвижимости требует проведения взвешенной государственной полити-ки, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в эко-номике.
В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно ин-тегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.
Все вышесказанное обусловливает актуальность темы данной работы.
В российской современной экономической литературе в связи с отно-сительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значи-тельное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно ра-бот фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.
Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимо-сти представлен в трудах современных российских исследователей Е. Арде-масова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемы-кина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щер-баковой.
Глава 3:
К рег. - региональный коэффициент, (справочник укрупнённых показа-телей стоимости строительства «КО-ИНВЕСТ»);
К пп. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;
Текущая восстановительная стоимость «Св» - принята на основании справочника укрупненных показателей стоимости строительства «КО-ИНВЕСТ». В качестве аналога была выбрана гостиница со следующими ха-рактеристиками:
Класс конструктивной системы здания - КС-6 (панель «сендвич» с кар-касом из стали и железобетона);
Класс качества - премиум (улучшенный);
Этажность - 9 и 12 этажные здания; Высота потолка до 4,5 м.; Площадь 1650 м2 Объем 4299,16 м3
Коэффициент «К рег.» - региональный учитывает разницу в стоимости объекта оценки и аналогичного объекта другого региона.
Коэффициент «Кпп» - прибыль предпринимателя - требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая по-зволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.
Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отра-жающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Традиционно используемый интервал - от 10 до 30 %.
Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реа-лизацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или ино-го его использования возникает большое количество рисков различных ви-дов. К факторам риска относятся:
- Экономические и политические факторы;
- Социальные и региональные факторы;
- Предпринимательский фактор;
- Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реали-зации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае форми-руется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:
где:
ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
? R - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
Rбезрис. – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице 5.
Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой став-ки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю.
Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные цен-ные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.
При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:
• при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волантильность ее доходности;
• для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той цен-ной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта про-гноза;
• ценная бумага должна быть номинирована в рублях.
Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является обли-гация федерального займа, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обраще-ния 20 лет.
Заключение:
Оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструк-туры имущественных отношений в условиях рыночной экономики. Незави-симая оценка обеспечивает экономическую основу для принятия хозяйствен-ных управленческих решений, способствует равенству прав участников гра-жданских отношений.
В данной работе проведена оценка рыночной стоимости московской гостиницы «Аэрополис» с целью подготовки ее к продаже.
Основные вопросы и результаты работы можно сформулировать сле-дующим образом:
Рассмотрены теоретические основы оценки стоимости предприятия, включающие основные понятия, принципы и методы оценки стоимости предприятия.
Проведен анализ основных методик оценки недвижимости.
Проведен анализ современного состояния рынка коммерческой недви-жимости г. Москвы.
В исследования были сделаны следующие выводы:
Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхно-стью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:
1. нанесения ущерба их функциональным свойствам
2. несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (поскольку известны случаи перемещения даже зданий).
Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной деятельности), обычно подразумевает-ся: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответ-ственно.
В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:
- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижи-мости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капи-тал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Цель определения рыночной стоимости является наиболее распростра-ненной в отчетах российских оценщиков.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оце-ночных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов не-движимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к одному из трех подходов:
- затратному;
- сравнительному;
- доходному.