Введение:
В настоящем дипломном проекте нами будут рассмотрены вопросы информационного обеспечения деятельности по управлению недвижимым имуществом, находящихся в собственности крупных промышленных предприятий.
Актуальность вопроса управления собственностью предприятия объясняется стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль не только от результатов деятельности основного производства, но и от использования недвижимого имущества, ему принадлежащего.
К сожалению, не все руководители видят возможность эффективного использования недвижимости, а если и видят, то не имеют представления о том, как к этому делу подступиться.
Проблема имущества должна рассматриваться не только с точки зрения блага, которое оно приносит, но и как бремя: недвижимость, принося доход, требует и затрат, причем эти затраты со временем имеют закономерность возрастать (рост на энерготарифы, налог на имущество и т.п.).
С точки зрения гражданского общества нерациональное использование недвижимости отдельными предприятиями - откровенное расточительство, поэтому необходимо, чтобы был механизм, позволяющий перераспределять эту недвижимость из неэффективного в эффективное использование. Вовлечение недвижимости в коммерческий оборот - одно из генеральных направлений повышения эффективности использования этого имущества в целом, при этом не только недвижимости одного предприятия, но и недвижимого имущества в масштабах города.
Часто руководители предприятий оперируют текущим уровнем доходов и текущими затратами, но необходимо иметь в виду, что, несмотря на всю внешнюю привлекательность некоторых предложений, которые к ним поступают со стороны инвесторов, управляющих компаний, риэлторов, они должны быть оценены со стороны интересов предприятия в целом. И не только сиюминутных, но и стратегических. Сегодня, может быть, очень выгодно отказаться от использования недвижимости и превратить какое-то административное здание или производственный цех, например, в торговый комплекс. Но как это может отразится на экономике предприятия через несколько лет? Не исключено, что организация лишится многого, чего могла бы добиться через эти годы, основы для своего дальнейшего развития. Поэтому предприятие проблему использования недвижимости должно рассматривать на уровне не только тактических, но и стратегических интересов. Любой имущественный комплекс предприятия должен восприниматься руководителем, собственником как определенный портфель недвижимости [12, C.101].
В этой ситуации собственнику следует начинать не с того, чтобы пытаться решить проблему отдельного здания, а с четкого понимания, что у него есть. В этой связи необходимо произвести аудит недвижимости, имея в виду, что это не просто инвентаризация, а экспертиза и оценка потенциала всего комплекса недвижимости предприятия. В этой работе должны поучаствовать различные специалисты. Это и юристы, которые могли бы расчистить в правовом отношении объект, и экономисты, способные определить, как затраты на эксплуатацию недвижимости ложатся на себестоимость продукции, и специалисты по коммерческой недвижимости. И только после того, как будет получено комплексное заключение о целесообразности коммерческого использования недвижимости предприятия с учетом его собственных потребностей, издержек по содержанию недвижимости, конъюнктуры рынка и пр., стоит принимать решение относительно отдельных зданий, сооружений и т. д.
Глава 5:
Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.
Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.
Деятельность по привлечению независимых оценщиков к мероприятиям по проведению оценки объектов недвижимости основана на применении положений Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности». Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям. Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства.
Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении.
Деятельность предприятия по заключению договоров аренды на право пользования объектами недвижимости, также регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.
Аренда объекта недвижимости не предполагает передачу этого объекта в собственность арендатора. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.
Заключение:
Настоящий дипломный проект посвящен актуальной для крупных предприятий теме эффективного использования собственности, появившейся в результате процессов приватизации.
Целью проекта являлось показать возможности современных информационных технологий, а также наличие различных подходов к вопросу информационного обеспечения деятельности по управлению объектами недвижимости и другим имуществом предприятия.
Исходя из поставленной цели, в дипломном проекте сформулированы требования к информационным системам, позволяющие построить информационную систему на основе модели реально существующих и взаимодействующих бизнес-процессов всех структурных подразделений предприятия, а не отдельных групп пользователей.
Говоря об информационном обеспечении мы имеем ввиду, что информация нужна всем: управляющим структурам, коллек¬тивам предприятий, общественным организациям, всем работаю¬щим. Невозможно опираться только на интуицию, на свой жизнен¬ный и практический опыт, необходимо получать и осваивать все расширяющуюся информацию, помогающую решать возникающие вопросы. Информация выступает сегодня как один из первостепен¬ных ресурсов, значение которого не меньше, чем значение матери¬альных, сырьевых и других ресурсов. Кстати, использование по¬следних в значительной степени зависит именно от состояния и использования информации. В отличие от большинства ресурсов, которые способны истощаться, информационный потенциал может использоваться многократно как коллективами, так и индивиду¬альными работниками. При этом он постоянно увеличивается и обо¬гащается.
Использование информационных технологий делает любое предприятие более конкурентоспособным за счет повышения его управляемости и адаптируемости к изменениям рыночной конъюнктуры, в том числе позволяет:
- повысить эффективность управления компанией за счет обеспечения руководителей и специалистов максимально полной, оперативной и достоверной информацией на основе единого банка данных.
- улучшить делопроизводство при помощи оптимизации и стандартизации документооборота, автоматизации наиболее трудоемких его процедур.
- снизить расходы на ведение дел за счет автоматизации процессов обработки информации, регламентации и упрощения доступа сотрудников компании к нужной информации. Изменить характер труда сотрудников, избавляя их от выполнения рутинной работы и давая возможность сосредоточиться на профессионально важных обязанностях.
- обеспечить надежный учет и контроль поступлений и расходования денежных средств на всех уровнях управления.
- руководителям среднего и нижнего звеньев анализировать деятельность своих подразделений и оперативно готовить сводные и аналитические отчеты для руководства и смежных отделов.
- повысить эффективность обмена данными между отдельными подразделениями, филиалами и центральным аппаратом.
- гарантировать полную безопасность и целостность данных на всех этапах обработки информации.