Введение:
Актуальность темы исследования обусловлена настоятельной необ-ходимостью дальнейшего совершенствования организационно- экономиче-ского обеспечения жилищного строительства, призванного удовлетворять насущные потребности населения страны в доступном и качественном жи-лье. Особая потребность исследования данной проблемы связана с устране-нием провалов в финансировании строительства под воздействием мирового финансового кризиса. Жилищное строительство, являясь составной частью строительного комплекса России, сегодня во многом определяет стратегию ее социально-экономического роста, включая развитие производительных сил, формирование производственного и инфраструктурного потенциала и создает условия для применения важнейших факторов жизнедеятельности и жизнеобеспечения общества.
С растущими темпами урбанизации, обострением экологических про-блем возникла объективная необходимость разработки и применения на практике научных и методологических основ повышения эффективности управления жилищным строительством в условиях современных мегаполи-сов.
Кроме того, при формировании и становлении рыночных отношений многие субъекты Российской Федерации, регионы, мегаполисы и корпорации строят свои взаимодействия как конкуренты в городских хозяйствах в целом и строительных компаниях, в частности. Отрасль жилищного строительства является сложной по многим параметрам и одной из значимых в жизнедея-тельности современных крупных городов.
В 2000–2009 гг. появились новые весомые факторы влияния на иссле-дуемую сферу, требующие учета при строительстве жилья. К ним следует отнести участие в управлении жилищным строительством многих структур – федеральных, окружных, городских, муниципальных; повышение требова-ний покупателей к качеству жилья; усиление конкурентной борьбы на инве-стиционном рынке; рост цен на строительные материалы, энергоносители; финансовый кризис и др.
В планах сбалансированного развития мегаполиса строительство жилья занимает особое место из-за своей социальной функции многоаспектного влияния на экономику и рабочие места. Экономический рост любого города изменяет спрос на жилье в количественном, качественном и временном от-ношениях. Так, Санкт-Петербург, в котором вопросам строительства жилья уделяется большое внимание, вошел в число пяти городов, участвующих в Жилищном проекте Российской Федерации, а программа «Жилище» призна-на в государстве макроэкономическим приоритетом. Развитие строительного комплекса тесно связано с вопросами привлечения инвестиций, при этом строительство нового жилья – один из самых сильных инвестиционных фак-торов в экономике, который в значительной степени финансируется частным сектором. Содействие долевому строительству жилья и развитию собствен-ности стимулирует мобилизацию частного капитала в мегаполисе.
Глава 3:
Правительство Швеции согласно закону о регулировании цен имеет право осуществлять меры по прямому воздействию на них. Одной из таких мер является замораживание цен, применяемое в крайних случаях и на ко-роткий срок. Это может быть угроза общего значительного повышения цен, возникновение резких дисбалансов на рынке, всплески инфляции. Возможно также селективное замораживание цен, т. е. по отдельным това¬рам или услу-гам, включая плату за жилье. Законом предусмат¬ривается возможность уста-навливать государством максималь¬ный уровень цен на отдельные товары, вводить порядок, при котором повышение цен допускается только после предваритель¬ного уведомления и обоснования.
Контроль за ценами в Швеции основывается на законе об обязательно-сти представления сведений о ценах и уровне конку¬ренции и осуществляется в разнообразных формах. Государ¬ственное управление цен и конкуренции ведет постоянное на¬блюдение за колебанием цен в целом по стране и в неко-торых специально оговоренных сферах деятельности, в частности, стро¬ительстве жилья, транспорте и связи, энергетике и др. Оно воз¬действует на уровень цен через государственную монополию и государственные предпри-ятия. Значительное влияние на цены в соответствующих областях оказывают государственный энерге¬тический концерн и шведские железные дороги. Предприятия госсектора определяют цены на свою продукцию, исходя из рыночных условий, но в некоторых случаях на уровень цен вли¬яют и госу-дарственные тарифы. Правительство определяет нор¬му прибыли энергетиче-ского концерна, в зависимости от кото¬рой устанавливается тариф на постав-ку электроэнергии.
Государство жестко регулирует закупочные цены на важней¬шие виды сельскохозяйственной продукции. Ежегодно в перего¬ворах между прави-тельством и объединением сельскохозяйствен¬ных производителей фиксиру-ется уровень цены на продоволь¬ственные товары. Наконец, особая сфера це-нообразования — цены на жилье, чрезвычайно высокий уровень, которых побужда¬ет государство выдавать гражданам, особенно молодым семьям, жи-лищные субсидии и льготные долгосрочные займы.
Определенными функциями в области контроля за ценообра¬зованием располагают местные органы самоуправления, по¬скольку они обладают мо-нополий на водоснабжение, канализа¬цию и некоторые другие виды деятель-ности.
Опыт развитых зарубежных стран показывает, что в вопро¬сах ценооб-разования в строительстве велика роль заказчика. Если государство занима-ется в основном регулированием нор¬мы прибыли, то от деятельности заказ-чика во многом зависит снижение издержек производства.
В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика чаще всего является архитектор. Он устанавливает предвари¬тельную стоимость строи-тельства объекта, на основе торгов вы¬бирает генподрядную фирму, в кон-тракте с которой определя¬ются экономичные методы производства в целях оптимизации стоимости строительства.
В США государственные и территориальные органы управ¬ления разра-батывают нормативные технико-экономические по¬казатели в области строи-тельства. Нормативные показатели используются для определения стоимости и трудоемкости стро¬ительства конкретного объекта.
Когда цена строительного объекта превышает показатель «издержки производства плюс средняя норма прибыли», госу¬дарственные органы могут вмешаться и отрегулировать цену. Обычно средняя норма прибыли при осу-ществлении строитель¬но-монтажных работ составляет 10—12% к издержкам производ¬ства. Если норма прибыли оказывается выше, то государствен¬ные органы изучают причины роста. В тех случаях, когда повы¬шение цены на объект строительства не связано с объективными причинами, вызывающими увеличение себестоимости производ¬ства, принимаются меры по ограниче-нию цены.
Одним из основополагающих принципов деятельности зару¬бежных строительных фирм при реализации инвестиционных проектов является дос-товерное определение стоимости всего проекта, отдельных его частей, этапов или видов работ, которая рассчитывается на разных фазах жизненного цикла проекта.
При проведении подрядных торгов фактор стоимости пред¬мета торгов становится решающим для определения победителя и составляет 50—70% в ряду других факторов. Участники торгов тщательно подходят к разработке цены предмета торгов. Конку¬рентная борьба в процессе торгов оптимизирует его стои¬мость.
В зарубежных странах с рыночной экономикой на этапе под¬рядных торгов, а также на других этапах инвестирования сто¬имость строительства определяется с широким использованием укрупненных показателей стоимо-сти строительства (УПСС).
В США компания R.S. MEANS ежегодно большим тиражом издает сборники цен со среднеамериканскими стоимостными показателями, а также сборники укрупненных показателей.
В Англии фирма TECHNICAL INDEXES LTD обеспечивает участников инвестиционного процесса укрупненными показате¬лями стоимости видов работ и конструктивных элементов, публикуя сборники WESSEX и выпуская компактные лазерные диски.
В России целесообразно создание межре¬гиональных хозрасчетных ор-ганизаций аналогичного профиля.
Важная роль в государственном регулировании и стимули¬ровании ин-вестиционно-строительной деятельности принадле¬жит законодательным и нормативным актам, не вызывающим после своего выхода в свет неприятия в деловых строительных кругах. В этой связи вызывает большие сомнения Фе-деральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото¬рые законодательные акты Российской Федерации», поскольку ряд его положений недостаточно прора-ботан и не способствует достижению важнейшей социальной цели — сниже-нию стоимо¬сти квартир в строящихся и проектируемых жилых домах.
Так, инвесторы-застройщики (руководители инвестиционно-строительных компаний) с учётом накопленного опыта обосно¬ванно счита-ют, что параграф первый статьи 3 указанного зако¬на по привлечению денеж-ных средств участников долевого стро¬ительства (создания) многоквартирно-го дома и (или) иных объектов недвижимости только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистра¬ции права собственности или права аренды застройщика на землю приведёт к уд-линению инвестиционного цикла на 6-9 месяцев и соответственно к удоро-жанию строящихся объектов. Поскольку участники долевого строительства (физические и юридические лица) не будут вносить денежные средства в ин-ве¬стиционный процесс с начала осуществления строительства со¬ответствующего объекта, то инвестиционно-строительная ком¬пания вынуж-дена будет брать кредит в коммерческом банке под 15—19% годовых. Инве-стор-застройщик это «бремя» отнесет на будущих владельцев квартир.
Заключение:
Подведем итоги проделанной работы.
Строительство относится к числу ключевых, фондообразующих отрас-лей, во многом определяющих темпы развития экономики страны, решение важнейших социально-экономических задач.
Строительство на современном этапе представляет собой динамично развивающейся комплекс, от которого напрямую зависит решение жилищной проблемы в России, темпы обновления основных фондов, структурная пере-стройка промышленности и, в конечном счете, эффективность реорганизации всей экономики.
Состояние и тенденции развития строительной отрасли определяются общеэкономической ситуацией в стране. Наиболее значимыми факторами развития отрасли являются: направления и источники инвестиций, инвести-ционный климат; состояние финансовой сферы; обеспеченность кадрами; политика в отношении привлечения иностранных трудовых мигрантов; уро-вень производства стройматериалов; уровень жизни населения; деловая ак-тивность в различных сегментах товарного и финансового рынка.
Общая экономическая ситуация в наибольшей степени повлияла на сферу жилищного строительства, что определяется, прежде всего, сокраще-нием потребительского спроса на рынке жилья.
При этом потенциальный спрос на жилье остается высоким. В немалой степени возможность граждан приобрести жилье ограничена снижением до-ходов населения и объема предоставляемых ипотечных кредитов.
Спад в строительной отрасли, произошедший во всех субъектах Рос-сийской Федерации под воздействием последствий кризисных явлений, в наибольшей степени отразился на экономике данных регионов.
По вводу в эксплуатацию жилых домов Московская область продолжа-ет занимать лидирующие позиции среди субъектов Российской Федерации. При этом в 2009 году 41,4 % от всего вводимого в эксплуатацию жилья в Московской области будет построено населением за свой счет и с помощью кредитов. Уровень жилищного строительства 2008 года в прогнозном перио-де будет превышен среди рассматриваемых субъектов только в Ленинград-ской области.
Реформирование системы государственного управления в России – од-но из главных условий ускорения социально-экономического развития стра-ны. Одним из важнейших направлений является административно-правовое регулирование общественных отношений в сфере обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жи-лищного законодательства как неотъемлемой части стабилизации экономики государства. Проблема обеспечения жильем граждан РФ - основная соци-альная проблема, стоящая перед Российским государством.
Существует два вида государственного регулирования жилья: прямое и косвенное, каждый из которых содержит определенный набор инструментов. Основным инструментом прямого регулирования рынка жилья является за-конодательно-нормативная база (правовое регулирование).
На современном этапе реформирования жилищной сферы в России ос-новная задача государственной жилищной политики – разработка механиз-мов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Дос-тупное и комфортное жилье - гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение пробле-мы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сфе-ры, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и ком-фортные условия проживания в нем.