ВВЕДЕНИЕ
Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1. Содержание и форма договора купли-продажи жилых помещений
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помеще¬ния. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется при¬нять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения характеризуется как двусторонний и взаимный. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает при¬знаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).
Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора (п. 2 ст. 163, ст. 434, 550 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г.: [с изм. от 30 декабря 2008 г.] // Российская газета. – 1993. – 25 декабря. - № 237; Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 1. – Ст. 2.
2. Российская Федерация. Законы. О Правительстве Российской Федерации: федер. конституционный закон от 17.12. 1997 г. № 2-ФКЗ [принят Гос. Думой 11 апреля 1997 г.; одобр. Советом Федерации 14 мая 1997 г.]: измен. 30.12.2008 г. № 8-ФКЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 51. - Ст. 5712; Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 1. - Ст. 3.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ [принята Гос. Думой 21 октября 1994 г.]: измен. от 09.02.2009 г. № 7-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 7. - Ст. 775.
4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: федер. закон от 26.01.1996 г. № 14 –ФЗ [принята Гос. Думой 22 декабря 1995 г.]: измен. 30.12. 2008 г. № 308-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - № 1. - Ст. 16.
5. Российская Федерация. Бюджетный кодекс РФ: федер. закон 31.07.1998 г. № 145-ФЗ [принят Гос. Думой 17 июля 1998 г.; одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 г.]: измен. 09.02.2009 г. № 17-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3823; Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 7. - Ст. 785.
6. Российская Федерация. Законы. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ [принята Гос. Думой 19 июля 2000 г.; одобр. Советом Федерации 26 июля 2000 г.]: измен. 14.03.2009 г. № 36-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - № 11. -Ст. 1265.
7. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10. 2001 г. № 136-ФЗ [принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г.; одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г.]: измен. 14.03.2009 г. № 32-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147; 2009. - № 11. - Ст. 1261.
8. Российская Федерация. Законы. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федер. закон от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ [принят Гос.Думой 20 декабря 2001 г.; одобр. Советом Федерации 26 декабря 2001 г.] : измен. 09.02.2009 г. № 9-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 1 (часть I). - Ст. 1; Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 7. - Ст. 777.
9. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12. 2004 г. № 190-ФЗ [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.; одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.]: измен. 30.12.2008 г. № 309-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть I). – Ст. 16; 2009. - № 1. -Ст. 17.
10. Российская Федерация. Законы. Об акционерных обществах: федер. закон от 26.12. 1995 г. № 208-ФЗ [принят Гос. Думой 24 ноября 1995 г.]: измен. 30.12.2008 г. № 315 – ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1; Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 1. - Ст. 23.
11. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ [принят Гос. Думой 24 июня 1997 г.; одобр. Советом Федерации 9 июля 1998 г.]: измен. 30.12.2008 г. № 306-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2009. - №1. - Ст. 14.
12. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г.; Одобр. Советом Федерации 3 июля 1997 г.]: измен. 30.12.2008 г. № 306-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2009. - № 1. - Ст. 14.
13. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ [принят Гос. Думой 15 июля 1998 г.; одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 г.] (в ред. от 24.07.2007 г. № 215-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096; 2007. - № 31. -Ст. 4012.
14. Российская Федерация. Законы. Об охране окружающей среды: федер. закон от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ [принят Гос. Думой 20 декабря 2001 г.; одобр. Советом Федерации 26 декабря 2001 г.]: измен. 14.03.2009 г. № 32-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 133; 2009. - № 11. - Ст. 1261.
15. Российская Федерация Законы. О техническом регулировании: федер. закон от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ: 23.07.2008 г. № 160-ФЗ [принят Гос. Думой 15 декабря 2002 г.; одобр. Советом Федерации 18 декабря 2002 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 52 (часть I). - Ст. 5140; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 30 (часть II). - Ст. 3616.
16. Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.; одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.]: измен. 23.07.2008 г. № 160-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 40; 2008. - № 30 (часть II). - Ст. 3616.
17. Российская Федерация. Законы. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд: федер. закон от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ [принят Гос. Думой 8 июля 2005 г.; одобр. Советом Федерации 13 июля 2005 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 30 (часть I). - Ст. 3105; Собрании законодательства РФ. - 2009. - № 1. - Ст. 31.
18. Российская Федерация. Законы. О концессионных соглашениях: федер. закон от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ [принят Гос. Думой 6 июля 2005 г.; одобр. Советом Федерации 13 июля 2005 г.]: измен. 30.06.2008 г. № 108-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 30 (часть II). -Ст. 3126; 2008. - № 27. - Ст. 3126.
19. Российская Федерация. Законы. О защите прав потребителей: закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I: измен. 23.07.2008 г. № 160-ФЗ // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. - № 15. - Ст. 766; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 30 (часть II). - Ст. 3616.
20. Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (в ред. от 24 сентября 2007 г. № 1274) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 11. - Ст. 945; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 40. - Ст. 4717.
21. Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» (в ред. от 15 июня 2007 г. № 768) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 42. - Ст. 4110; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 25. - Ст. 3010.
22. Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (в ред. от 18 ноября 2006 г. № 697) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 1 (Часть II). - Ст. 52; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 48. - Ст. 5028.
23. Постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц» (в ред. от 16 июля 2007 г. № 447) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 26. - Ст. 2585; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 34. - Ст. 4237.
24. Постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» (в ред. от 27 июля 2007 г. № 487) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 26. - Ст. 2586; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 32. - Ст. 4146.
25. Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 28 января 2002 г. № 04-01-10/1-10 «О порядке исполнения обязанности по уплате налогов и сборов, образовавшихся до совершения сделки» // СПС «Гарант»
Материалы судебной практики
26. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 10.
27. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2003 г. № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 1.
28. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. № 62 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» // ник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 7.
Литература
29. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2008. – 670 с.
30. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: учебник. - М., 2008. – 568 с.
31. Белов В.А. Имущественные комплексы. - М., 2008. – 392 c.
32. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. - Ростов н/Д.: Феникс, 2007. – 388 с.
33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд. 4-е. - М.: Статут. 2004. – 788 с.
34. Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 3. - С. 149 – 152.
35. Гайбатова К.Д. Ответствен¬ность по договорам продажи и аренды предприятий // Законо¬дательство. – 2007. - № 5.- C. 8 – 10.
36. Гражданское право России: Обязательственное право: учебник / под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юристъ, 2008. – 612 с.
37. Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2008. – 462 с.
38. Гражданское право: учебник. 4- изд. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ТК Велби, 2008. Т. 2. – 585 с.
39. Гражданское право: учебник: в 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. - М.: БЕК, 2008. - Т. 1. – 622 с.
40. Гришаев С.П. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости. - М.: ГроссМедиа, 2007. – 354 с.
41. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2007. - № 12. - С. 96 - 98.
42. Иванова Г., Лаева Н. Означает ли согласие сособственника на приобретение доли в праве общей собственности его обязанность заключить договор купли-продажи доли // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. - № 1. – С. 8 – 10.
43. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. М.: ГроссМедиа, 2008. – 384 с.
44. Каминка А.И. Очерки торгового права. - М.: ЮрИнфоР, 2005. – 282 с.
45. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / отв. ред. А.Р. Кирсанов. - М., 2008. – 316 с.
46. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2008. – 216 с.
47. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 2006. - № 4. - С. 22 - 23.
48. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - М., 2008. – 560 с.
49. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации юридических лиц» / под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2008. – 580 с.
50. Комментарий к Федеральному закону «Об акционерных обществах». Изд. 2-е. - М.: Юринформцентр, 2008.- 610 с.
51. Лапач В.А. Нежилые помещения как объект гражданских прав // Законодательство. - 2007. - № 4. – С. 11 – 14.
52. Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. - 2-е изд., испр. и доп.- М.: Издательство БЕК, 2008. – 526 с.
53. Осипова С.В. Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних // Семейное и жилищное право. – 2006. - № 2. – С. 15 - 18.
54. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. – 2007. - № 4. – С. 8 – 12.
55. Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объект гражданских прав. - СПб., 2004. – 310 с.
56. Самигулина А.В. Правовые последствия до¬говора продажи предприятия // Право и экономика. - № 4. - 2007. – С. 12 – 15.
57. Серьезнова О.А. Федеральный закон о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: проблемы применения // Право и экономика. – 2007. - № 4. – С. 12 – 14.
58. Скиба П.В. Особенности сделок купли-родажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2007. – 112 с.
59. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 8. – С. 15 – 17.
60. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2008. – 410 с.
61. Суевалов М.С. Купля-продажа предприятия как основная форма отчуждения-приобретения бизнеса // Юрист. – 2007. - № 7. – С. 11 – 16.
62. Хохлов С.А. Предисловие к Гражданскому кодексу РФ. Части первая и вторая с алфавитно-предметным указателем. М.: Изд. группа ИНФРА-М-НОРМА, 2008. – 210 с.
63. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. - 2008. - № 3. – С. 18 – 19.
64. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. - М.: Спарк, 2004. – 510 с.