Введение:
Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности на недвижимость в Российской Федерации с началом процесса приватизации, повлекли за собой активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.
Необходимо отметить, что рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.
Рынок недвижимости гораздо теснее связан с реальной экономикой, чем фондовый рынок, потому что больше людей владеет домами, чем акциями. Состояние семьи в значительной степени определяется стоимостью ее дома, а падение цен на дома сильно ударяет по строительному, потребительскому и банковскому секторам. Поэтому и последствия краха на рынке недвижимости бьют по экономике сильнее.
Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 1980-х и начале 1990-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия. Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения. Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.
Глава 3:
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) был подписан Президентом Российской Федерации 31 декабря 2004 года и вступил в силу с 1 марта 2005 года, за исключением отдельных положений, которые вводятся в действие в более поздние сроки.
До вступления закона в силу жилищные отношения в России регулировались Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР в 1983 году, а также нормативными правовыми актами, принятыми органами государственной власти разного уровня СССР, РСФСР и Российской Федерации. Безусловно, большинство положений старого кодекса устарели и уже не соответствовали веяниям нового времени.
Новый Жилищный кодекс состоит из восьми разделов, со¬держащих 165 статей. В старом Жилищном кодексе было семь разделов и 158 статей. Но главные измене¬ния, конечно же, не количественные, а качественные. Основным содержанием старого Жилищного кодекса являлось регулирование прав нанимателей государственных и муниципальных квар¬тир, так как в то время, когда он принимался, абсолютное большинство квартир принадлежало государству. Сейчас ситуация изменилась радикально: большинство квар¬тир давно приватизировано. Кроме того, за последние годы построено значительное ко¬личество нового жилья, изначально принадлежащего частным лицам. Неудивительно, что новый Жилищный кодекс регулирует главным образом отношения между новыми собственниками.
Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; предоставления коммунальных услуг; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Существенно ужесточил новый Жилищный кодекс РФ правила расселения жителей муниципальных квартир из домов, подлежащих сносу. Статья 86 ЖК РФ: если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Если в старом Жилищном кодексе РСФСР предполагалось предоставление жителям, выселяемым из сносимого муниципального жилья, новых квартир, согласно норме предоставления, то есть не менее, чем по 18 кв. м на человека, то теперь этого положения не существует. Статья 89 Жилищного кодекса РФ устанавливает, в частности, что предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 ЖК (этими основаниями являются снос, перевод жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания, капитальный ремонт и реконструкция дома), другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. В отличие от старого кодекса, новый не дает определения благоустроенного жилого помещения. Анализируя законодательство, можно составить примерное определение благоустроенного жилого помещения: эта квартира должна находиться в черте данного населенного пункта, размером быть не меньше ранее занимаемой, отвечать санитарным и техническим требованиям. Ранее, в старом ЖК РСФСР это определение содержало в себе также недопустимость заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Теперь это требование к благоустроенному жилью, предоставляемому при расселении в связи со сносом, к сожалению, отсутствует. Зато осталось следующее требование к благоустроенному жилому помещению: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Заключение:
Проведенный в данной дипломной работе анализ теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования рынка недвижимости Российской Федерации позволяет комплексно подходить к рассмотрению принципов развития российской экономической системы в целом.
В настоящее время можно утверждать, что рынок недвижимости России преодолел этап стихийного развития. Законодательная база в сфере недвижимости в целом сформирована. Со стабилизацией макроэкономической ситуации постепенно происходит процесс переориентации интересов структур финансового рынка с высокодоходных операций на рынке ценных бумаг на инвестирование в реальный сектор экономики с целью диверсификации рисков.
Рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям как сезонного, так и системного характера. Изменение объема инвестиций в недвижимость на развитых рынках может оказать значительное влияние на состояние экономики страны. Однако в преобладающем большинстве случаев изменение активности на рынке недвижимости является не причиной, а уже следствием происходящих во внешней по отношению к нему среде изменений.
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) был подписан Президентом Российской Федерации 31 декабря 2004 года и вступил в силу с 1 марта 2005 года, за исключением отдельных положений, которые вводятся в действие в более поздние сроки. Существует мнение, что объемы ипотечного кредитования в России с вступлением в силу Жилищного кодекса может резко возрасти. ЖК РФ только вступил в силу и на деле он еще не опробован. Возникает много вопросов практического применения этого свода законов. Его положения нуждаются в уточнении и разъяснении с помощью жилищного законодательства субъектов Российской Федерации. Необходимо следить за развитием жилищного законодательства, и рассматривать возникающие в связи с применением нового Жилищного кодекса прецеденты.
В третьей главе данной дипломной работы было проведено исследование основных тенденций на российском рынке недвижимости, а также на рынке недвижимости города Томска. Было установлено, что на рынке томской недвижимости наблюдается общероссийские тенденции.
Стоимость жилья в 2004 году на первичном рынке г. Томска была ниже стоимости жилья на вторичном рынке. Это объясняется тем, что на вторичном рынке продается уже функционирующее жилье, не требующее дополнительных денежных вложений, как на первичном рынке. Превыше¬ние стоимости жилья на вторичном рынке над первичным на протяжении 2004 года составляло от 20 до 28 процентов. Одним из основных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости, остается низкая платеже¬способность основной части населения. Несмотря на самый широкий вы¬бор любого вида жилья, предлагаемого для продажи в городе Томске и в Томской области, купить его может далеко не каждый остро нуждающийся.