Введение:
В настоящее время, несмотря на преобладание частной собственности и повсеместное развитие рынка коммерческой недвижимости, вопросы социального найма жилья по-прежнему актуальны для многих. Как известно, по договорам социального найма гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, а судебные споры относительно различных вопросов в данной сфере - один из самых распространенных видов жилищных споров.
Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) . Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а кроме того, иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.
Объектом дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма.
Предметом исследования служат правовые акты, регулирующие институт социального найма, практика применения данных нормативных актов и взгляды ученных, рассматривающих эти проблемы.
Целью исследования данной работы представляется освещение действующего законодательства (с учетом последних изменений) о правовом положении нанимателя и членов его семьи по договору социального найма, для выявления закономерностей в правоприменительной практике.
Глава 3:
Наконец, выселение возможно при сохранении правоотношения социального найма (например, в связи с проведением капитального ремонта).
Прекращение жилищных правоотношений не всегда связано с выселением. Смерть одиноко проживающего нанимателя, разрушение помещения, служившего материальным предметом правоотношения, прекращает последнее без необходимости производить выселение. Выселения не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. В данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем. В таком случае наниматель становится собственником приватизированного помещения, а поднаниматель, соответственно, превращается в нанимателя по договору коммерческого найма.
Принудительное прекращение жилищных прав граждан и их выселение из занимаемых жилых помещений больше всего споров вызывают в судебной практике.
В юридической литературе бытуют различные точки зрения на то, является ли судебное решение основанием для выселения граждан и какова его роль в таких спорах .
Одни ученые рассматривают судебное решение как процессуальный акт, направленный лишь на возникновение, изменение и прекращение процессуальных правоотношений , другие - под правовыми основаниями для выселения понимают те обстоятельства, которые служат поводом для выселения граждан .
Сами по себе обстоятельства, как правило, не прекращают договорных отношений . Их наличие может служить лишь поводом для предъявления иска в суде. Обращение в суд государственного органа, принявшего решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд, также вряд ли можно отнести к правопрекращающим юридическим фактам, как считают отдельные авторы .
Подача искового заявления в суд - чисто процессуальное действие, порождающее обязанность суда принять исковой материал к своему производству и вынести по нему соответствующее решение. Вместе с тем нельзя подачу заявления в суд рассматривать как правопрекращающий юридический факт даже в совокупности с другими юридическими фактами.
Некоторые авторы справедливо утверждают, что договор жилищного найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только по решению суда, вступившему в законную силу, которым санкционируются условия выселения. Если решением предусмотрено выселение с предоставлением другого жилого помещения, то решение является одновременно правопрекращающим и правообразующим юридическим фактом, в силу которого прекращаются договорные отношения по пользованию прежним жилым помещением и возникает право пользования жилым помещением, которое предоставляется выселяемым. Таким образом, судебное решение - не только процессуальный акт, но и акт применения материального права, это юридический факт, в соответствии с которым материально-правовые отношения могут порождаться, изменяться и прекращаться .
Когда договор расторгается в судебном порядке, то обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Проведя разграничение понятий "прекращение" и "расторжение" договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.
Заключение:
В результате исследования автору удалось решить поставленные задачи и достигнуть цели исследования. В результате проведённых исследований можно сформулировать следующие выводы.
1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение (часть жилой комнаты или проходная комната), помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (например, подвал, чердак и т.п.).
2. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
3. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.
4. В отличие от коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Наниматель, заключив такой договор, сохраняет право владения и пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилье, права хозяйственного ведения или права оперативного управления. Иными словами, если жилое помещение или весь дом перешли на баланс другого государственного или муниципального органа, то этот факт не влечет за собой расторжение договора и не является основанием для такого расторжения.
5. Договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.
6. Проблема выселения нанимателя жилого помещения по договору социального найма неразрывно связана с проблемой выселения членов его семьи. Важно учитывать, что статус нанимателя не предоставляет никаких правовых преимуществ перед членами семьи нанимателя. Объем прав и обязанностей нанимателя равен объему прав и обязанностей членов его семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в жилом помещении нанимателя, солидарно исполняют обязанности по внесению квартирной платы за жилое помещение, оплачивают эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, фактически являются сонанимателями по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений не может рассматриваться как единственное основание утраты членами семьи нанимателя права пользования занимаемым жилым помещением с последующим выселением.