Введение:
Бесспорно, что жилищная проблема является одной из острых проблем Российского государства и общества. Жилище наряду с пищей, одеждой, водой является одним из главнейших материальных условий жизни человека. Путем использования жилища гражданин удовлетворяет свои жилищные, а также некоторые другие материальные и духовные потребности. Например, жилище используется как место отдыха, научной и иной творческой деятельности и т. п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Конституция РФ (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства.
Сказанное выше относится и к праву граждан иметь жилище и пользоваться им. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Право граждан на жилище закреплено ст. 40 Конституции РФ.
Жилищная реформа, появление рынка жилья являются важнейшими факторами периода перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления и функционирования во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения [23, с.11].
За время существования России в составе СССР и в последующие годы произошли важные изменения в структуре жилищной сферы. После обретения Россией государственной независимости эти изменения связаны с проведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных методов управления экономикой к рыночным формам управления и развития. Сказанное относится и к жилищной реформе в России, основой которой является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов и формированию рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем жилищной реформы с целью ее ускорения и повышения социальной направленности, расширения возможности граждан по распоряжению жильем.
В жилищной сфере преобразования идут по нескольким направлениям. Увеличивается ввод в эксплуатацию нового жилья, расширяется круг источников финансирования строительства жилья, в том числе за счет внебюджетных инвестиций. Проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Жилищная сфера — сложная отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилищ, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Поэтому развитию этой отрасли уделяется постоянное внимание со стороны государства [41, c. 9].
Действующее законодательство предусматривает различные основания и способы пользования гражданами жилыми помещениями. Наряду с обеспечением малоимущих и других указанных в законе граждан бесплатными жилыми помещениями все более широкое применение получают другие формы обеспечения граждан жильем (квартирами, жилыми домами).
Расширяется индивидуальное строительство, растет число случаев приобретения жилых домов и жилых помещений на сбережения граждан с использованием компенсаций (дотаций) из бюджета, кредитов и других средств. Появляется все больше возможностей для улучшения жилищных условий граждан путем получения в пользование жилья на основании договоров коммерческого найма, аренды и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству. Получила широкое распространение бесплатная приватизация жилых помещений [42, c. 21].
Глава 3:
Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
В некоторых субъектах РФ (г. Москва) установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан, которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, установленных договором.
Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных фондах, в том числе в частном, государственном и муниципальном.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин — собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин — собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать также организации.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору, т. е. фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако, как сказано выше, жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, — в случае, например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Заключение:
Итак, проведя анализ оснований прекращения жилищных правоотношений, мы видим, что их можно подразделить на основания возникающие из договора социального найма жилого помещения и иные основания прекращения жилищных правоотношений. Проведенное в работе исследование позволяет сделать следующие выводы.
1) Законодательство устанавливает две возможности выселения граждан из занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений: с предоставлением другого жилого помещения (в том числе и благоустроенного) и без такого предоставления.
2) По общему правилу, гражданину и его семье при их выселении должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. По существу, речь идет о переселении граждан в другие жилые помещения, поскольку занимаемые ими должны быть освобождены по причинам, предусмотренным законом. Выселение из жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается в следующих случаях:
когда при проведении капитального ремонта возникает положение, требующее предоставления нанимателю в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР);
если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Расторжение договора найма и выселение нанимателя и членов его семьи возможно по данному основанию лишь при наличии принятого компетентными органами решения (а может быть, и нескольких властных актов) о сносе дома (п. 1 ст. 91 ЖК РСФСР);
если дом (жилое помещение) грозит обвалом, причем аварийное состояние дома (угроза обвала) должно быть зафиксировано в заключении (акте) межведомственной комиссии, образованной администрацией населенного пункта (района). Выселение по данному основанию в целях обеспечения необходимой оперативности производится в административном порядке, с санкции прокурора (п. 2 ст. 91, ст. 93 ЖК РСФСР);
если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91 ЖК РСФСР), т.е. происходит изменение целевого назначения дома (жилого помещения), что допускается в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (республик, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга) (п. 3 ст. 91, п. 1 ст. 92 ЖК РСФСР);
если офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица (военнослужащие, проходящие военную службу по контракту), проживающие в военных городках, уволены в отставку или в запас, а также если другие лица, живущие там, утратили связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).
3) ЖК РСФСР в некоторых случаях предусматривает судебное выселение с предоставлением другого (необязательно благоустроенного) жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта. В соответствии со ст. 97 ЖК РСФСР достаточно, чтобы указанное помещение отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - при выселении из домов колхозов и совхозов - в пределах территории поселковой, сельской администрации либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенного на территории нескольких поселковых, сельских администраций. Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого, а также чтобы ему была предоставлена отдельная квартира или столько комнат, сколько он занимал; не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, не действуют и другие положения, предусмотренные для случаев выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения. Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено для случаев, когда у гражданина имеется неполное, зависимое право на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в целях получения данного жилого помещения.