Введение:
В настоящее время, несмотря на преобладание частной собственности и повсеместное развитие рынка коммерческой недвижимости, вопросы социального найма жилья по-прежнему актуальны для многих. Как известно, по договорам социального найма гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, а судебные споры относительно различных вопросов в данной сфере - один из самых распространенных видов жилищных споров.
Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) . Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а кроме того, иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.
Объектом дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма.
Предметом исследования служат правовые акты, регулирующие институт социального найма, практика применения данных нормативных актов и взгляды ученных, рассматривающих эти проблемы.
Целью исследования данной работы представляется освещение действующего законодательства (с учетом последних изменений) о правовом положении нанимателя и членов его семьи по договору социального найма, для выявления закономерностей в правоприменительной практике.
В соответствии с целью дипломного исследования определены его основные задачи:
- раскрыть право пользования жилым помещением;
- рассмотреть договоры социального найма и коммерческого найма как юридические факты;
- исследовать стороны договора социального найма жилого помещения их права и обязанности;
- раскрыть порядок пользования жилым помещением;
- раскрыть правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения;
- исследовать основания прекращения и расторжения договора социального найма;
- рассмотреть выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, а также с представлением;
- проанализировать судебную практику, складывающуюся в сфере договора социального найма;
- изучить теоретические источники, посвящённые жилищным правоотношением;
Глава 3:
Положения ст. ст. 83, ч. 4, 91 ЖК РФ воспроизвели ранее действующие основания выселения нанимателей по договору социального найма и членов его семьи, содержавшиеся в ст. 98 ЖК РСФСР , незначительно изменив их формулировку. Выселению без предоставления другого жилья подлежат наниматели и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, которые:
во-первых, используют жилое помещение не по назначению;
во-вторых, систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
в-третьих, бесхозяйственно обращаются (разрушают и (или) повреждают) жилое помещение;
в-четвертых, лишены родительских прав, и проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, не представляется возможным.
Новый ЖК РФ исключил действие нормы, содержавшейся в п. 2 ст. 98 ЖК РСФСР, о возможности судебного решения о принудительном обмене занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной стороной, в отношении лиц, совместное проживание с которыми признано невозможным.
Положения ст. ст. 83, ч. 4, 91 ЖК РФ о выселении без предоставления другого жилища применимы также по отношению к нанимателям и членам их семей по договору найма специализированного жилого помещения.
В отличие от ранее действующих положений ЖК РСФСР в новом ЖК РФ не содержится ряд ограничительных правовых условий, делающих невозможным выселение лиц из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилища.
Так, из действующего Кодекса (ст. 103, ч. 2) изъяты некоторые категории граждан, выселить которые без предоставления другого жилища из служебного жилья и общежитий ранее не представлялось возможным. В числе "исчезнувших" категорий участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии, семьи военнослужащих, лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет, лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников, одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и некоторые другие.
Принципиальными правовыми новеллами стали нормы, сформулированные в статье 29 Жилищного кодекса РФ, регламентирующие выселение собственника и нанимателя по договору социального найма из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку.
Собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.
Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении указанных лиц может принять одно из следующих решений:
1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;
Заключение:
В результате исследования автору удалось решить поставленные задачи и достигнуть цели исследования. В результате проведённых исследований можно сформулировать следующие выводы.
1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение (часть жилой комнаты или проходная комната), помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (например, подвал, чердак и т.п.).
2. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
3. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.
4. В отличие от коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Наниматель, заключив такой договор, сохраняет право владения и пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилье, права хозяйственного ведения или права оперативного управления. Иными словами, если жилое помещение или весь дом перешли на баланс другого государственного или муниципального органа, то этот факт не влечет за собой расторжение договора и не является основанием для такого расторжения.
5. Договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.
6. Проблема выселения нанимателя жилого помещения по договору социального найма неразрывно связана с проблемой выселения членов его семьи. Важно учитывать, что статус нанимателя не предоставляет никаких правовых преимуществ перед членами семьи нанимателя. Объем прав и обязанностей нанимателя равен объему прав и обязанностей членов его семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в жилом помещении нанимателя, солидарно исполняют обязанности по внесению квартирной платы за жилое помещение, оплачивают эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, фактически являются сонанимателями по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений не может рассматриваться как единственное основание утраты членами семьи нанимателя права пользования занимаемым жилым помещением с последующим выселением.