Введение:
Темой моего дипломного проекта является анализ эффективности инвестиций в проект строительства жилого комплекса в Кировском районе города Екатеринбурга. Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования, заслуживает серьезного внимания.
В Свердловской области в последнее время наметилась тенденция отставания как по общему объёму ввода жилья, так и по удельному показателю ввода жилья на душу населения. Сегодня в Екатеринбурге особенно остро стоит проблема строительства доступного недорого комфортабельного жилья для населения с невысоким уровнем доходов.
Актуальность темы заключается в том, инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности и рынков. Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.
В инвестиционной деятельности существенное значение имеет фактор риска. Инвестирование всегда связано с иммобилизацией финансовых ресурсов предприятия и обычно осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает задача оптимизации бюджета капиталовложений.
Инвестиции в строительство, всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений, на сегодняшний день являются почти втрое доходнее банковских депозитов.
Глава 4:
Ставка дисконтирования в данном проекте определялась методом кумулятивного построения.
Для определения ставки дисконтирования по данной методологии требуется:
1. Определить безрисковую ставку дисконта.
2. Определить премию за риск для оцениваемого проекта.
В качестве безрисковой ставки выбрана средняя доходность по рублевым депозитам в Российских банках, составляющая 10,93%.
Для определения дополнительной премии за риск инвестирования Оценщик проанализировал основные факторы риска, влияющие на реализацию проекта, величина которых оценивается, как правило, в диапазоне 0 - 5%.
Возможные факторы риска осуществления инвестиционного проекта можно расположить в следующей последовательности по степени влияния на результат.
1. Степень предпринимательского риска по занятию бизнесом на строительном рынке. Принимаемая надбавка за риск – 2%.
2. Недостаточность источников финансирования для реализации проекта.
Основным источником финансирования проекта являются средства участников долевого строительства, составляющие 90% от необходимой суммы инвестиций.
Одним из направлений снятия данного риска может быть осуществление проекта за счет внешнего источника финансирования путем организа¬ции акционерного общества (принимаемая надбавка за риск – 5%).
3. Появление конкуренции со стороны аналогичных предприятий, размещаемых в других районах города.
Я предполагаю, что предприятие сможет успешно выдерживать конкуренцию на рынке жилищного строительства, прежде всего из-за выгодного места расположения (1 ценовой район города), а также с учетом выгодного соотношения спроса и предложения на данном рынке (принимаемая надбавка за риск – 3%).
Таблица 14
Заключение:
Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капитальных вложений, имеют определенную логику.
С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток (Cash Flow), элементы которого представляют собой либо чистые оттоки (Net Cash Outflow), либо чистые притоки денежных средств (Net Cash Inflow). Под чистым оттоком в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями (при обратном соотношении имеет место чистый приток). Денежный поток, в котором притоки следуют за оттоками, называется ординарным. Если притоки и оттоки чередуются, денежный поток называется неординарным.
Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является обязательным. Анализ можно проводить по равным периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год и др.). При этом, однако, необходимо помнить о сопоставимости величин элементов денежного потока, процентной ставки и длины периода.
Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.
Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.
Коэффициент дисконтирования, используемый для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).
Необходимо особо подчеркнуть, что применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов. Множественность определяется как возможность применения ряда критериев, так и безусловной целесообразностью варьирования основными параметрами. Это достигается использованием имитационных моделей в среде электронных таблиц.
Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно разделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной параметр:
Основанные на дисконтированных оценках ("динамические" методы):
Чистая приведенная стоимость - NPV (Net Present Value);